地產稅之減免
演講者: 蘇水先生
蘇先生白手起家 沒有家人的庇蔭, 年輕時就必須投入職場硬闖。 因執代書業務而涉及建築業, 又值 台灣經濟蠢蠢欲動建築業百花齊放, 沒有恆產靠著年輕與憨膽, 接些疑難雜症的案件 也算闖出一片天! 八零年代末期 選擇移民美國 , 為了了解房地產而選擇“估價師”的角色 , 擁有聯邦的執照 可接觸的範圍較為廣泛。
一. 地產稅
加州地產稅的槪要 ; 課稅標準因人的年齡與地區有別 以橘縣2004年中間房價45萬為例 , 到2006年上升抵59萬 升了26％ , 之後開始緩降 。 每一年政府稅收 的增幅為3％到了2008年房價與稅收的定價相遇 , 因此在08年以前購得房屋所繳的稅就偏高了 ! 接下來 房價越驅低落, 稅收卻每年3％往上調, 房價於2010盪到谷底 此時買到的房子繳稅佔到便宜, 而08年前 買的 繳的稅就冤旺了 ! 可以考慮 申請 減稅 , 申請的時間因地區而異 橘縣須於9/15日前 、洛縣是11/30前 、 山柏縣則是12/2日前 , 申請通過後有三年的適用期。
若房產的值高又多 稅的高低價落差大 , 就值得找專業估價師代辦 , 因一般索價行情為所省的稅之30％ 且只適用三年。 若自己申請須找到同地區兩家以上的低價房之事實, 若失敗後要上訴 則需要三家以上, 因不是專業的申請較摸不著門道, 常常因六個月的審核期而被忽視或塘塞, 申請的成功率約40％。 上訴後在法院由稅務機關與申請人兩造經協調產生結論, 此時估價師準確又廣泛的低價資訊就能發揮效果!
贈與稅的免稅額或商業用的免稅額也使估價師有用武之地。
二. 法律上地產保證的運用
有了地產不一定要變賣成現金才能做各種運用
*地產可以公司股份的形式做所有權持分上的轉移。*離婚時財產價值的認知也是分配的根據。
*移民時地產也可用於生活保障之用 不一定須依賴親人朋友的保證。
*若不幸遇到需要刑事保釋金時, 地產的產值也可使用。
*保障債權也可拍賣他人之地產 但須知一些狀況; 如銀行的貸款優先、 債務人可申請8-10萬的保釋額, 因此拍賣額要遠高於這一切 才值得這個動作!
三. 購屋前選擇之判定
*區域選定的要件 原則是不當雞中鶴 寧當鶴中雞! 也就是在好區找壞屋 不要在壞區找好屋, 能力足 買到爛屋經過整修→再貸款→再增建, 價值呈三級跳也不為過。*購屋賣屋的時段與時機; 注意政府政策的變動 如2000年為增稅收, 降低利息鼓勵建屋購屋, 吸引外資廣 收財源。 又如加州大地震後房產大跌 都是時機!
*短賣屋的買賣方法 於2000-2004年加州公路210以南 I-10 以北之15號公路的兩側, 蓋大量住屋, 貸款的 申請易如反掌, 吸引許多投資者購屋。 08年以後房價急降, 賣不出但也買不到, 因住者以此時低價之4％ 的頭款, 家人換了持有者 就可繼續擁有。 這些地方仍有許多房產值得年輕就業者置產,上班者貸款容易 政府也鼓勵, 早買屋可為退休後養老之用。
*投資與住家因功能不同選擇也不同
住家宜選擇環境、教區、方便為主 , 可能房價的上漲就有限。
投資則應著重於政府的投資角度, 也就是有發展潛力、較偏遠、價格較抵者。 美國政府一向不要人口太集中 的大都市, 一般都市人口少於20萬, 離城市的中心點30-50哩為城市範圍 最佳購屋點應是此其間的1/2處。
蘇先生的電話為 626/258-9936 提供給有需要者
